新南威尔士州新《建筑法》：主要变化

概览

该法案于2026年8月4日获得议会通过，并于2026年8月14日获得御准。新法最终将取代《2018年建筑及开发认证人员法》和《2020年设计及建筑从业人员法》。大部分条文尚未生效，具体实施日期及操作细节仍有待公告和配套法规确定。

• 新的审批制度： 建筑许可证将改称为建筑审批，入住许可证将改称为完工审批，认证人员将改称为审批主管。建筑审批可以分阶段签发，但申请人必须是业主或获得业主授权的人。一般而言，在建筑物投入使用或入住前，必须取得完工审批。

• 工程变更： 在变更工程原本符合审批条件的情况下，审批主管可以批准建筑审批的某些变更。但是，现场指示、修改后的图纸或合同变更，并不会自动使已经偏离批准设计的工程合法化。因此，在开展变更工程前，应先确认其对审批、设计及合规义务的影响。

• 受监管设计及合规声明： 现行有关受监管设计、设计合规声明及建筑工程合规声明的主要要求，将继续保留在新法中。建筑商、设计师及开发商应保存完整记录，包括适用设计、设计修改、偏离情况、变更批准以及提交至新州规划门户网站的文件。

• 从业人员监管： 新法将对审批主管的利益冲突制定更详细的客观标准。某些违规行为的最高罚款可能大幅提高至110万澳元，被定罪后还可能自动暂停注册120天。认证机构应在新法生效前审查其独立性、转介安排、财务利益及与业主、开发商、建筑商和顾问之间的关系。

• 预制及模块化建筑： 新法将明确监管相关的预制及模块化建筑。制造商可能必须提供预制建筑声明，以及有关运输、设计和安装要求的说明。这些文件可能需要沿供应链传递，并在施工开始前提交给审批主管。

• 建筑规范合规及执法： 进行或监督建筑工程的人，必须采取一切合理措施，确保工程符合《澳大利亚建筑规范》。授权官员的权力也将扩大，包括要求提供文件和回答问题、在特定情况下进入场所、检查及测试建筑工程、进行破坏性检查，以及采取纪律或执法行动。

• 法定注意义务： 现行法定注意义务将继续适用。进行建筑工程的人必须采取合理注意，避免因建筑缺陷造成经济损失。该义务可能适用于设计师、制造商、供应商、监督人员、项目经理，以及其他对工程具有实质控制权的人。该义务不能转授，也不能通过合同排除。

• 十年最终期限： 因建筑缺陷产生的民事诉讼，一般不得在工程完成十年后提起。完成日期可能以完工审批日期、规定的最终检查日期，或建筑物首次入住或使用日期为准。不过，《建筑法》《1989年住宅建筑法》或《1969年时效法》规定的较短时效期限仍可能适用。

• 实际准备工作： 开发商、业主、建筑商、设计师、审批主管及制造商应在新法生效前，更新合同、审批流程、变更控制程序、利益冲突政策、合规制度、保险安排及文件保存制度。

新法并不只是更改建筑审批的名称。它还将影响施工顺序、合同责任、工程变更、从业人员监管、预制建筑以及建筑缺陷索赔。